Malauradament, la disposició d’un habitatge és un dels problemes cíclics del sistema econòmic actual. Tot i que el dret a un habitatge digne és un dret constitucional, això s’ha de traduir en lleis i polítiques públiques que el garanteixin. En l’actualitat, l’accés a l’habitatge es dóna en règim de propietat i de compravenda amb préstec hipotecari o en règim de lloguer, que es troba ordenat en una llei d’arrendaments urbans. Malgrat que el dret civil disposa d’una infinitat de fórmules, aquests dos mecanismes són els més emprats. Això provoca un primer problema: les distorsions no es juguen només en un mercat, sinó que compra i lloguer tenen una relació econòmica molt singular. Quan un està tensionat desplaça la tensió a l’altre, i aquesta relació acaba enverinant el conjunt. Al final, per tenir una llar estable hem de seleccionar els tipus de problemes que volem enfrontar, i la decisió es troba condicionada per factors aliens al nostre benestar.
En aquest article us parlaré d’un sistema que vol donar una solució al mercat del lloguer, un sistema de compensació que està inspirat, per una banda, en el sistema de la borsa pública de lloguer, un gran desconegut que es troba molt saturat, perquè és un sistema voluntari on s’hi aboca poca oferta per a una demanda cada cop més densa. D’altra banda, sistemes de compensació n’hi ha molts en el nostre sistema jurídic. Són formes de corregir disfuncions o problemes d’accés provocats per elements econòmics o
d’una altra índole.
Sistemes de compensació existents. L’exemple de les telecomunicacions. El sistema de telecomunicacions, per exemple, té un fons de compensació que es nodreix de taxes que paguen els teleoperadors, i que finança la instal·lació de telefonia o internet en zones allunyades on les empreses no inverteixen (servei universal). Després es convoca un concurs per seleccionar l’operador que durà a terme la connexió en aquestes zones i se’l remunera d’una forma justa. No hi perd ningú. Un altre cas el trobem en el sector de les assegurances. Els vehicles han de tenir, per obligació legal, una assegurança que cobreixi els accidents que provoqui o pateixi. Les asseguradores competeixen en un mercat on poden accedir els conductors per assegurar els vehicles. Si més no, de vegades, rebutgen assegurar una determinada persona. En aquest cas, el Consorci d’Assegurances cobreix aquesta persona. També fa d’asseguradora de l’Estat. Si tenim un accident fruit d’una disfunció en la via o, per exemple, de la irrupció d’un animal salvatge en la via pública, el Consorci assumeix el sinistre.
En el mercat de l’habitatge un sistema de compensació pot relaxar o neutralitzar les tensions del mercat amb incentius i amb una operativa d’intermediació pública. L’establiment d’un sistema de compensació tipus «borsa de lloguer» pública podria distribuir els habitatges més grans per a persones que tenen més necessitats d’espai (famílies nombroses) a un preu menor que el que necessiti el propietari o cobrar més lloguer a una família amb menys membres per un habitatge més petit, i remunerar de forma diferent al propietari d’aquest avantatge. Com es pot fer això? No és màgia, només cal posar-hi sentit comú i voluntat política.
La clau es la fiscalitat. Atraure el propietari a la borsa de lloguer amb un sistema de fiscalitat baixa és un element molt important. Una tributació molt baixa o inclús negativa faria innecessari que posar immobles a la borsa fos obligatori perquè voluntàriament els propietaris obtindrien avantatges i fins i tot una garantia de cobrament que el Fons de compensació pot cobrir, de forma directa (realitzant els cobraments i pagaments) o de forma indirecta (abonant el lloguer en cas d’impagament o incloent mesures d’agilització o penalització en l’accés a la borsa). Per contra, el lloguer en el mercat privat es podria permetre però gravant-lo amb una fiscalitat molt exigent, amb impostos generals o amb taxes que nodririen el fons de compensació de la borsa pública.
Finançar el fons. Amb taxes per cada contracte registrat o amb les mateixes quotes dels arrendataris, que tot i obtenir uns preus més avantatjosos en relació al mercat privat podrien pagar una quota superior a la que rebrà la propietat en funció de la seva renda.
Un exemple:
Anton és propietari. Té un pis de 90 m2 en propietat que no necessita per a viure, ja que va adquirir fa uns anys però ell ja té un habitatge propi. Té una feina ben remunerada i gaudeix d’una situació econòmica benestant. Vol llogar el seu pis a un preu moderat. En l’actualitat està cobrant un lloguer de 1.200 euros.
Belinda té 4 fills menors d’edat i s’ha separat del seu marit després d’un procés traumàtic. Rep ajudes de serveis socials i té una feina en una empresa de neteja. Obté ingressos similars al Salari Mínim Interprofessional, però s’ha de reduîr la jornada per poder cuidar millor dels seus fills. Necessita llogar un pis perquè no pot accedir al mercat de compra i ha estat desnonada de casa seva perquè el seu marit no pagava el lloguer. La seva capacitat de pagament és de 500 euros mensuals.
Carme és propietària d’un pis de 50 m2. Rep una pensió no contributiva i una pensió de viudetat amb què no pot fer front a les despeses de cures pròpies, perquè és gran i ha perdut mobilitat. Viu a un poble i va heretar d’una familiar seva l’habitatge que hem esmentat abans; per a ella és una càrrega financera que l’ajuda a sobreviure, tot i els problemes que li comporta gestionar el lloguer. Per anar bé, necessitaria cobrar una quota de 1.000 euros, si més no, per dimensions i antiguitat de l’habitatge (sense ascensor) només li ofereixen 700.
Diego és un professional del sector de la informàtica. S’ha desplaçat per feina, i s’hi estarà uns anys a Barcelona, on hi viu entre setmana, perquè els caps de setmana torna a Tudela de Ciempozuelos, on viu la seva família. L’empresa li paga un complement amb què pot pagar un lloguer generós. L’empresa li dóna 1.000 euros de complement per al lloguer que no pot destinar a cap altra despesa.
En la situació legislativa i econòmica actual l’Anton podria assumir un risc posant el pis a lloguer per una quantitat alta; si més no, ell no vol problemes, prefereix rebre una remuneració modesta a canvi que el pis pugui fer servei a algú que ho necessiti. Tot i així, la pressió del mercat el portaria a cobrar un lloguer alt amb què contractaria un administrador que al final no li estalviaria mal de caps. La Belinda no podria trobar una solució al seu problema. Difícilment podria facilitar als seus fills un espai còmode. La Carme no obtindria rendes suficients per a viure amb comoditat. En Diego té capacitat de llogar un pis però preferiria un pis petit més fàcil de manegar. En definitiva, la situació actual no li resoldria els problemes a cap de les quatre persones de l’exemple.
En un sistema de compensació:
A) L’Anton percebria una mensualitat de 700 euros del sistema de compensació i a canvi tindria assegurat el cobrament de la quota de lloguer, i rebria una bonificació fiscal que li reportaria una menor pressió fiscal sobre els seus ingressos.
B) La Belinda satisfaria una renda de 500 euros al sistema de compensació per ocupar el pis de l’Anton i els seus fills viurien en un habitatge amb espais individuals per a l’estudi i el descans, amb estances comunes àmplies.
C) La Carme rebria del sistema de compensació una renda de 1.000 euros, i llogaria el seu pis al Diego, de manera que podria fer front a les seves necessitats de forma suficient.
D) El Diego pagaria els 1.000 euros que rep de la seva empresa al sistema de compensació a canvi d’ocupar el pis de la Carme. En el mercat lliure, un pis similar, en la mateixa zona valdria més perquè fiscalment estaria molt penalitzat. En altres zones podria accedir a pisos més grans a un millor preu, però el pis de la Carme està al centre i pot anar caminant a treballar i més facilitats de transport per tornar a casa seva el cap de setmana.
En definitiva, la intermediació en el mercat del lloguer podria funcionar per satisfer les necessitats d’uns i altres en un model econòmic en què tothom paga i rep en funció de les seves necessitat i a més no afectaria a altres negocis com el lloguer turístic o el lloguer en un mercat privat. Seguiria existint un mercat privat per a aquelles persones que volen més facilitats o millors serveis, però la pressió del mercat no afectaria a l’establiment de llars per les famílies i, en definitiva, permetria un exercici efectiu tant del dret a l’habitatge com un exercici del dret a la propietat tot respectant el seu ús social.
Deixa un comentari